Steuer auf Grundstückgewinn: Regeln & Ausnahmen
Publiziert am 02.02.2023 MEZ
Tipps vom Steuerexperten beim Verkauf einer Liegenschaft
Sie haben das Glück, Ihr Eigenheim mit Gewinn verkaufen zu können? Dann wird auf diesen Gewinn die Grundstückgewinnsteuer fällig. Die gute Nachricht: Sie können die Steuer meist aufschieben, wenn Sie den Gewinn in eine neue Liegenschaft investieren.
Doch ein Steueraufschub ist kein Steuergeschenk. Darum lohnt es sich, die geltenden Regeln und Ausnahmen zu kennen.
In Ballungszentren kennen die Preise für privates Wohneigentum seit Jahren nur eine Richtung: nach oben. Das gibt vielen Eigenheimbesitzern die Möglichkeit, ihr Haus oder ihre Wohnung gewinnbringend zu verkaufen. Auf diesen Gewinn dürfen die Kantone die sogenannte Grundstückgewinnsteuer erheben. Sie umfasst, anders als der Name vermuten lässt, nicht nur Gewinne auf das Grundstück. Auch die Wertentwicklung der Immobilie wird über sie veranschlagt.
All diese Faktoren entscheiden darüber, ob eine Grundstückgewinnsteuer fällig wird. Und, falls ja, ob Sie diese sofort begleichen müssen – oder womöglich Jahrzehnte aufschieben können, bis Sie Ihre Ersatzbeschaffung wieder verkaufen.
Wichtig zu wissen ist in diesem Zusammenhang, dass später nicht der Wegzugsort die aufgeschobene Steuer erhebt, sondern immer der Zuzugsort. Das hat das Bundesgericht neulich nochmals festgehalten.
Grundstückgewinnsteuer rechtzeitig berechnen
Spätestens, wenn Sie den Kauf-/Verkaufsvertrag aufsetzen, sollten Sie die Höhe der Grundstückgewinnsteuer abschätzen können. Dieser Wert ist deswegen relevant, weil die Steuerschuld per Pfandrecht auf der verkauften Immobilie belastet werden kann.[2]
«Die Steuerbehörde kann ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eintragen lassen, wenn die Grundstückgewinnsteuer nicht beglichen wird.»
Einen solchen Streitfall möchte jeder Käufer tunlichst vermeiden. Darum halten Immobilien-Kaufverträge in der Regel schriftlich fest, dass der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer trägt oder zumindest anderweitig sicherstellt, zum Beispiel über eine Bankgarantie. Meist wird sie direkt mit dem Verkaufspreis verrechnet, das heisst: Der Käufer wird angewiesen, den geschätzten Steuerbetrag an die Steuerbehörde zu überweisen. Der Rest geht an den Verkäufer beziehungsweise dessen Hypothekargläubiger.
Praxistipp: Meist kann Ihnen die Steuerbehörde am Wohnort die geschuldete Steuer provisorisch berechnen. Fragen Sie dazu einfach rechtzeitig bei der lokalen Steuerbehörde an.
[2] Bei einer akzeptierten Ersatzbeschaffung wird die Steuer aufgeschoben. Es erfolgt vorderhand keine Besteuerung, weshalb dieser Sachverhalt auch nicht dem gesetzlichen Grundpfandrecht unterliegt. Wird der aufgeschobene Gewinn später besteuert, besteht das gesetzliche Pfandrecht am Grundstück, dessen Veräusserung zur Besteuerung des aufgeschobenen Gewinns führt.
GUT ZU WISSEN
Ein Steueraufschub ist kein Steuergeschenk
Die Grundstückgewinnsteuer lässt sich nicht umgehen, aber allenfalls aufschieben. Eine aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer bleibt in aller Regel latent geschuldet. Warum ist ein Steueraufschub trotzdem so interessant? Ganz einfach, weil Sie das Geld zum Beispiel sinnvoll investieren können, wenn die Steuer nicht heute, sondern erst in weiter Zukunft fällig wird – etwa beim nächsten oder sogar erst übernächsten Verkauf.
Grundstückgewinn investieren: Wie, wo, wann?
Ein weiterer Vorteil ist, dass nicht nur die Steuer aufgeschoben, sondern auch die Besitzdauer kumuliert wird. Wohnen Sie also vier Jahre in Ihrem ursprünglichen Haus und acht Jahre im neuen, gilt das als Besitzdauer von zwölf Jahren. Dabei muss man wissen, dass die Grundstückgewinnsteuer tiefer wird, je länger Sie Ihre Liegenschaft besassen. Wer die Grundstückgewinnsteuer also aufschiebt, profitiert später unter Umständen von einem attraktiveren Tarif – selbst wenn beim letzten Verkauf kein Steueraufschub geltend gemacht werden kann. Bei einer Besitzdauer von mehr als 25 Jahren sind Grundstückgewinne im Kanton Genf zum Beispiel steuerfrei.
1. Praxisbeispiel zur Berechnung
- Angenommen, Sie kauften Ihre erste Liegenschaft für 1 Million Schweizer Franken.
- Später verkaufen Sie die Liegenschaft für 1.5 Millionen.
- Sie realisieren damit einen steuerpflichtigen Grundstückgewinn von 500’000 Franken.
- Die Grundstückgewinnsteuer wird vollumfänglich aufgeschoben, falls die neu gekaufte Ersatzliegenschaft mindestens 1.5 Millionen kostet. Die Voraussetzung für einen vollständigen Aufschub ist, dass Sie den ganzen Verkaufserlös in die Ersatzliegenschaft reinvestieren.
- Bezahlen Sie aber nur 1 Million oder weniger für die Ersatzbeschaffung, so ist der gesamte Gewinn von 500’000 Franken zu versteuern.
- Einen Teilaufschub der Grundstückgewinnsteuer gewährt Ihnen die Steuerbehörde, wenn Sie für die Ersatzliegenschaft zum Beispiel 1.2 Millionen bezahlen. Der Teilaufschub gilt dann für die reinvestierten 200’000 Franken. Der Rest – also die nicht investierten 300’000 – wird abgerechnet.
- Eine wichtige Ausnahme zu dieser Regel: Wenn Sie zeitnah in Ihre neue Liegenschaft aufwerten und dafür 300’000 Franken oder mehr investieren, dann können Sie einen umfassenden Steueraufschub geltend machen. Wichtig ist, dass die Investitionen wertvermehrend und nicht werterhaltender Natur sind (siehe oben). Spätestens hier empfiehlt sich die Konsultation eines Steuerberaters.
2. Beispiel: Die Langzeit-Perspektive
Grundstückgewinnsteuer nach 20 Jahren Haltedauer und zweimal Umziehen
Die erste Immobilie in Zürich wird nach fünf Jahren mit einem Gewinn von 500 000 Schweizer Franken verkauft. Der Gewinn wird komplett in eine Ersatzbeschaffung im Kanton St. Gallen investiert, wodurch die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden kann. Nach zehn Jahren wird auch diese Immobilie verkauft. Der Gewinn von 1,25 Millionen wird wiederum vollständig in eine letzte Ersatzbeschaffung im Kanton Zürich investiert. Nach insgesamt 20 Jahren (kumulierte Haltedauer) erfolgt der letzte Verkauf für 4,5 Millionen ohne weitere Ersatzbeschaffung. Daraus resultiert ein kumulierter Gewinn von 2,5 Millionen Schweizer Franken. Dank der Möglichkeit, die Grundstückgewinnsteuer zweimal aufzuschieben, resultiert über 20 Jahre eine Steuerersparnis von rund 43 Prozent oder 378 910 Schweizer Franken.
Annahme: Alle drei Immobilien wurden über die gesamte Haltedauer ausschliesslich selbst bewohnt. Alle Zahlen exklusive Handänderungssteuern.
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