Wird der Eigenmietwert erhöht? Oder abgeschafft? Was Liegenschaftsbesitzer wissen sollten

Die Schweiz kennt – im Gegensatz zu vielen anderen Ländern – den so genannten Eigenmietwert. Dies ist die fiktive Miete, die ein Eigentümer erhalten würde, wenn er seine selbst genutzte Immobilie vermieten würde. Der Eigenmietwert wird zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet. Er wird von vielen Betroffenen als Zumutung empfunden und kann insbesondere bei Rentnern zu Härtefällen führen.

Zwei Kantone möchten den Eigenmietwert erhöhen

Der Kanton Zürich plant für das Steuerjahr 2026 eine steuerliche Neubewertung von Liegenschaften. Dies könnte für viele Immobilienbesitzer zu einem höheren Eigenmiet- und Steuerwert führen, insbesondere für jene, die schon lange in derselben Liegenschaft wohnen. Der Grund für die Anpassung: Die letzte Erhöhung erfolgte 2009, und seither sind die Immobilienpreise stark gestiegen.

Konkret soll der Vermögenssteuerwert auf 70 Prozent des Verkehrswertes und der Eigenmietwert auf 60 Prozent der Marktmiete erhöht werden. Gemäss Berechnungen von Wüest und Partner dürften die Vermögenssteuerwerte damit im Durchschnitt um rund 50 Prozent und die Eigenmietwerte um rund 10 Prozent steigen. Das kantonale Steueramt rechnet mit Mehreinnahmen von rund 170 Millionen Franken jährlich. Im Kanton Aargau liegt eine ähnliche Vorlage auf dem Tisch, welche bereits im Steuerjahr 2025 seine Wirkung entfalten dürfte. Auch hier zielt die Massnahme darauf ab, die Steuerwerte an die Marktentwicklung anzupassen.

Der Bund könnte den Eigenmietwert bald abschaffen

Wie hoch die Steuersätze in den Kantonen sind, bestimmen die Gemeinden und Kantone weitgehend selbst (sogenannte Tarifautonomie).

So ist es möglich, dass zwei Kantone eine Steuer anheben wollen, obwohl gleichzeitig beim Bund die Diskussion geführt wird, diese vollständig abzuschaffen. Genau das ist die jetzige Situation beim Eigenmietwert.

Nach langem Hin und Her konnten sich beide Kammern in der Schlussabstimmung endlich einigen. Der Eigenmietwert soll abgeschafft werden, auch für selbstgenutzte Zweitwohnungen. Liegenschaftsunterhaltskosten sollen gar nicht und Schuldzinsen nur sehr beschränkt abzugsfähig sein.

Wie geht es weiter?

Das Parlament hat sich auf eine gemeinsame Gesetzesvorlage geeinigt. Der Eigenmietwert soll abgeschafft werden. Ob es tatsächlich dazu kommt, dürfte am Schluss vom Volk entschieden werden, denn es kann davon ausgegangen werden, dass in den nächsten 100 Tagen die nötigen 50'000 Unterschriften für das Referendum gesammelt werden können. Die Vorlage könnte damit bereits im Jahre 2025 zur Abstimmung kommen.

Bei Annahme dürfen weitere Jahre ins Land ziehen, bis die Kantone ihre Gesetze geändert haben. Falls der Eigenmietwert tatsächlich abgeschafft würde, wäre die Neubewertung zum Eigenmietwert in den Kantonen Zürich und Aargau hinfällig. Aus diesem Grund beantragte der Hauseigentümerverband Zürich, die kantonale Neubewertung aufzuschieben, bis der Entscheid auf Bundesebene vorliegt.

Die Vorteile des aktuellen Tiefzinsumfelds

Eine Abschaffung des Eigenmietwerts würde auch bedeuten, dass Eigentümer auf die damit verbundenen Steuerabzüge, wie beispielsweise den Abzug für Unterhaltskosten oder für Schuldzinsen, verzichten müssten. Aufgrund des aktuellen Tiefzinsumfelds dürfte eine Abschaffung des Schuldzinsenabzuges für viele Wohneigentümer jedoch kaum spürbar sein. Denn dadurch, dass Hypothekarschuldner derzeit tiefere Zinsen bezahlen, können sie auch weniger Abzüge geltend machen.

Unter dem Strich dürften viele Wohneigentümer heute ohne Eigenmietwertbesteuerung und ohne Schuldzinsen- und Liegenschaftsunterhaltsabzug besser fahren. Anders sieht es aus, wenn das allgemeine Zinsumfeld wieder steigt.

Was gilt für Vermieter?

Falls Sie eine Liegenschaft nicht selbst bewohnen, sondern vermieten, wäre die Abschaffung des Schuldzinsenabzugs unvorteilhaft. Denn dann könnten Sie die Finanzierungskosten nicht mehr von den Steuern abziehen. Heute ist es so, dass private Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge plus 50'000 Franken abzugsfähig sind.

Bei vermieteten Liegenschaften soll der Schuldzinsenabzug bis zu einem gewissen Umfang weiterhin möglich sein. Im Sinne der Wohneigentumsförderung soll beim erstmaligen Erwerb von einer selbstbewohnten Liegenschaft ein zeitlich befristeter Sonderabzug gewährt werden.

Zusätzliche Erhöhung des Ertragswertes bei Mehrfamilienhäusern

Zurück zum Kanton Zürich und einer weiteren geplanten Änderung: Zur Debatte steht auch eine Erhöhung des Ertragswerts für Inhaber von Mehrfamilienhäusern. Dieser berechnet sich nach der folgenden Formel:

Ertragswert = Nettomieteinnahmen / Kapitalisierungssatz in Prozent * 100.

Nun soll der Kapitalisierungssatz von 7.05 Prozent auf 5 Prozent reduziert werden. Dadurch steigt der Ertragswert, was zu höheren Vermögenssteuern führt.

Wer sein Mehrfamilienhaus über eine Kapitalgesellschaft hält, beispielsweise über eine GmbH oder AG, dürfte neu auch von der Neubewertung betroffen sein, zumindest falls der Sitz der Gesellschaft im Kanton Zürich liegt. Wann und warum eine Kapitalgesellschaft bei Renditeimmobilien aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein kann, führen wir in dem Blogartikel aus.

Fazit

Mit der Abschaffung des Eigenmietwertes auf Bundesebene – frühestens im Jahr 2027 – würde die geplante Erhöhung des Eigenmietwertes im Kanton Zürich hinfällig werden. Die vorgesehene Erhöhung des Steuerwertes ist davon jedoch nicht betroffen und dürfte nach wie vor zu höheren Vermögenssteuern führen. Dasselbe gilt für den Ertragswert für private Inhaber von Mehrfamilienhäusern.

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts auf Bundesebene würde zwar diese Form der Besteuerung wegfallen, allerdings müssten Eigentümer auch auf die damit verbundenen Steuerabzüge verzichten. Aufgrund des aktuellen Tiefzinsumfelds dürfte dies für viele Wohneigentümer jedoch nur geringfügig ins Gewicht fallen.

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