Wann sich eine Immobilien AG lohnt, um Steuern zu sparen

Videos, Vermögen & Vorsorge Aktualisiert am 18.08.2022
Ursprünglich veröffentlicht am 24.06.2021 Lesezeit: 3 Minute(n)

Der folgende Inhalt richtet sich an Privatpersonen mit Steuerdomizil Schweiz.

Betrachten Sie Ihre Immobilie als Investment? Dann können Sie unter Umständen Steuern sparen, indem Sie für Ihre Immobilie eine Kapital­gesellschaft gründen. Sie halten sie dann nicht im privaten Vermögen, sondern über ebendiese Immobilien­gesellschaft (AG oder GmbH). Wichtigstes Kriterium ist, in welchem Kanton Sie leben beziehungs­weise wo die Immobilie steht.

  

Im Idealfall sparen Sie bei der Einkommens- und der Vermögenssteuer

  

Pro

Das Halten von Immobilien über eine Gesellschaft lohnt sich tendenziell in folgenden Fällen:

  • Wenn die Immobilie neu erworben wird, also nicht vom bestehenden Privatvermögen auf die Gesellschaft übertragen wird. Wird nämlich eine privat gehaltene Immobilie auf eine Kapitalgesellschaft übertragen, dürfte wie bei einem Verkauf die Grundstückgewinn- sowie allenfalls eine Handänderungssteuer sofort geschuldet sein, weil die Übertragung stets zum Marktwert zu erfolgen hat.
  • Wenn die Immobilie an Dritte vermietet wird und hohe Erträge abwirft. In dem Fall schenkt die hohe Steuerprogression bei der Einkommenssteuer voll ein. Die Gewinnsteuern auf Stufe Gesellschaft sind hingegen vielfach ohne Progression ausgestaltet.

  • Weitere Punkte, die dafür sprechen

    Wenn Ihre Immobilie…

    • in einem Hochsteuerkanton liegt, der Aktionär aber selber in einem Tiefsteuerkanton wohnt (siehe Beispiel weiter unten).
    • in einem sogenannt «dualistischen» Kanton liegt und nach kurzer Haltedauer mit viel Gewinn verkauft werden soll.

    Die Mehrzahl der Kantone sind dualistisch. «Dual» heisst, es gelten unterschiedliche Steuersätze, je nachdem, ob aus dem Privat- oder Geschäftsvermögen verkauft wird. Dazu gehören die Kantone AG, AI, AR, FR, GE, GL, GR, LU, NE, OW, SG, SH, SO, TG, VD, VS, ZG sowie der Bund. Verkäufe aus dem Privatvermögen unterliegen immer der Grundstückgewinnsteuer, während Verkäufe aus dem Geschäftsvermögen in der Regel der Gewinnsteuer unterliegen. Bei kurzer Besitzdauer wird auf die Grundstückgewinnsteuer eine Art Spekulationszuschlag berechnet. In diesem Fall ist es in der Regel steuerlich ratsam, den Gewinn über die Gewinnsteuer abzurechnen.

    In sogenannt monistischen Kantonen gilt dieselbe Steuer für beide Fälle. Hierzu gehören die Kantone BE, BS, BL, JU, NW, SZ, TI, UR, ZH. In diesen Kantonen wird ein Grundstückgewinn immer über die Grundstückgewinnsteuer abgerechnet – unabhängig davon, ob der Verkauf aus dem Privat- oder dem Geschäftsvermögen erfolgt.

    • als Geschäftsvermögen eines Liegenschaftshändlers qualifiziert wird. Ein gewerbsmässiger Liegenschaftshändler unterliegt mit seinem gesamten Grundstückgewinn zusätzlich der direkten Bundessteuer samt den Sozialversicherungsabgaben. In der Regel wird der Kapitalgewinn nebst der Grundstückgewinnsteuer so mit zusätzlichen rund 20 Prozent an Steuern und Abgaben belastet.
 

  

Kontra

Es lohnt sich tendenziell nicht, die Immobilie in folgenden Fällen über eine Gesellschaft zu halten:

  • Wenn die Immobilie selbst genutzt wird. In diesem Fall ist der Gesellschaft als Eigentümerin der Immobilie ein marktüblicher Mietzins zu zahlen. Der Mietzins kann beim privaten Mieter steuerlich nicht in Abzug gebracht werden (Lebenshaltungskosten) und wird aus den versteuerten Ersparnissen finanziert. Dieser Mietzins wird sodann von der Gesellschaft nach Abzug aller geschäftsmässig begründeten Aufwendungen als Gewinn versteuert. Werden die Gewinnreserven später einmal ausgeschüttet, unterliegen diese erneut der Besteuerung (Dividende). Im Umfang dieser Mieterträge ist das Halten der selbstgenutzten Liegenschaft daher in aller Regel steuerlich eher nicht interessant. Wird kein marktüblicher Mietzins bezahlt, liegt eine geldwerte Leistung seitens der Gesellschaft vor, welche steuerlich zu korrigieren und mit der Verrechnungssteuer abzurechnen ist. Zudem dürften Hypothekargläubiger in einem solchen Fall die Tragbarkeit der Hypothek hinterfragen.
  • Wenn die Immobilie geringe Nettoerträge abwirft. Bei zu geringen Erträgen dürfte ein allfälliger Steuervorteil rasch von den Fixkosten (zusätzliche Steuererklärung, Buchhaltung und so weiter) konsumiert werden.

 

  

  

Beispiel: Frau Müllers Immobilie in Genf

Frau Müller lebt im Kanton Schwyz und besitzt eine Immobilie im Kanton Genf. In letzterem müsste sie ihre Immobilie inklusive aller Immobilien-Einkünfte als Privat­person versteuern. Weil Genf nicht gerade als steuer­günstig gilt, könnten auf den Mietertrag bis zu 40% Einkommens­steuer und auf den Wert der Immobilie bis zu 1% Vermögens­steuer anfallen.

Was passiert, wenn Frau Müller die Immobilie über eine Kapital­gesellschaft hält?

  • Dann fällt auf den Mietertrag nur noch ein Unternehmens-Steuer­satz von rund 14% an – unabhängig davon, wo die Gesellschaft ihren Sitz hat. Zusätzliche Abgaben fallen an, sobald Frau Müller sich eines Tages Dividenden ausschütten lässt. Die Gesamt­belastung auf ihrem Ertrag läge dann bei rund 25%. Soweit lohnt sich die AG also deutlich.
  • Auch bei der Vermögens­steuer profitiert Frau Müller. Die Aktien ihrer Immobilien­gesellschaft sind bewegliches Vermögen. Entsprechend wird sie die Aktien am Wohnsitz versteuern und bezahlt im steuergünstigen Kanton Schwyz nur 0.15% statt 1% Vermögens­steuer. Ebenfalls ein beachtlicher Unterschied.

  

Das Beispiel in Zahlen

Bei einem angenommenen Liegenschafts­wert von CHF 8 Mio. und Bruttoerträgen von CHF 200’000.–

Privat gehalten

Über Kapitalgesellschaft gehalten

 

Privat­person in Schwyz

Silhouette einer weiblichen Person (Icon)

hält

Pfeilspitze gegen unten (Icon)

Immobilie in Genf

Rendite-Immobilie, symbolisiert durch die Fassade eines Hochhauses (Icon)
   

 

 

Einkommens­steuersatz

40%

Vermögens­steuersatz

1.0%

Fällige Steuern:

 

–200’000 × 40%

80’000

–8 Mio. × 1.0%

80’000

= Total Steuern

160’000

Gesellschaft in Schwyz

Flussdiagramm symbolisiert die Struktur einer Kapitalgesellschaft (Icon)

hält

Pfeilspitze gegen unten (Icon)

Immobilie in Genf

Rendite-Immobilie, symbolisiert durch die Fassade eines Hochhauses (Icon)
   

Gewinnsteuersatz

14%

Kapitalsteuer

Anrechnung

Fällige Steuern:

 

–200’000 × 14%

28’000

–Dividende 172’000 × 12.5%

21’500

–8 Mio. × 0.15%

12’000

= Total Steuern

61’500

 

Die Steuerberechnungen in diesem Vergleich zeigen: Eine Immobilien AG zu gründen, kann sich auszahlen.

  

Zusammenfassung

Grundsätzlich gilt: Wenn Sie in einem Tief­steuer­kanton leben (etwa in Schwyz, Obwalden oder Zug) und eine Immobilie in einem Hoch­steuer­kanton besitzen (zum Beispiel Genf, Waadt, Basel-Stadt, Bern oder Zürich), ist die Wahrschein­lich­keit gross, dass sich eine Kapital­gesellschaft lohnt.

  

Diese Punkte sollten Sie beachten:

  

  • Steueraufschub

    Mit einer Immobilien-Gesellschaft können Sie Gewinne einbehalten und Abschreibungen tätigen. Damit schieben Sie Steuern auf, was Ihnen zusätzliche Vorteile bietet.

  • Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern

    Achtung: Falls Sie Ihre Immobilie schon lange im Privat­eigentum halten, könnte es sein, dass Sie beim Übertrag in eine AG substanzielle Grundstück­gewinn- und Hand­änderungs­steuern bezahlen müssen.

  • Selbstbewohnte Immobilien

    Wenn Sie die Immobilie als Eigenheim bewohnen, lohnt sich die Gründung einer Kapital­gesellschaft in den meisten Fällen nicht.

 

  

  

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