Une SA immobilière pour économiser des impôts?

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08/09/2022 Temps de lecture: 4 minute(s)
image of two pens with long shadows: how to save on both income tax and wealth tax with your property?

Considérez-vous votre bien immobilier comme un investissement? Si oui, vous pouvez peut-être économiser des impôts en créant une société de capitaux. Ainsi, vous ne détiendrez plus votre bien dans votre fortune privée mais par le biais de cette société immobilière (SA ou Sàrl). Le principal critère est le canton dans lequel vous vivez et celui où se trouve le bien immobilier.

  

Dans l’idéal, vous économisez au niveau de l’impôt sur le revenu et sur la fortune

  

Les «pours»

La détention de biens immobiliers par le biais d’une société en vaut généralement la peine dans les cas suivants:

  • Lorsque le bien immobilier est nouvellement acquis et n'est donc pas transféré depuis la fortune privée déjà constituée vers la société. En effet, si un immeuble détenu dans un patrimoine privé est transféré dans une société de capitaux, la règle qui s’applique est la même que pour une vente: un impôt sur les gains immobiliers ainsi qu’un droit de mutation éventuel sont immédiatement dus car le transfert doit toujours être effectué à la valeur de marché.
  • Lorsque le bien immobilier est loué à des tiers et génère des revenus élevés. Dans ce cas, la forte progressivité des barèmes de l’impôt sur le revenu joue à plein. En revanche, les impôts sur les bénéfices au niveau de la société ne sont le plus souvent pas aménagés de façon progressive.

  • Autres arguments «pour»

    Si votre bien immobilier...

    • se situe dans un canton à fiscalité élevée, mais l’actionnaire lui-même réside dans un canton à faible fiscalité (voir exemple plus bas).
    • e situe dans un canton dit «dualiste» et doit être vendu avec un bénéfice important après une durée de détention courte.

    La majorité des cantons sont dualistes. Le système dualiste signifie que des taux d’imposition différents s’appliquent selon si la vente s’effectue depuis la fortune privée ou commerciale. Cela concerne les cantons suivants: AG, AI, AR, FR, GE, GL, GR, LU, NE, OW, SG, SH, SO, TG, VD, VS, ZG, ainsi que la Confédération. Les ventes provenant de la fortune privée sont toujours soumises à l’impôt sur les gains immobiliers, tandis que les ventes issues de la fortune commerciale sont généralement soumises à l’impôt sur le bénéfice. En cas de durée de détention courte, un supplément pour spéculation est calculé en plus de l’impôt sur les gains immobiliers. Dans ce cas, la taxation du gain via l’impôt sur le bénéfice est généralement préférable sur le plan fiscal.

    Dans les cantons dits «monistes», le même impôt s’applique dans les deux cas. Cela concerne les cantons suivants: BE, BS, BL, JU, NW, SZ, TI, UR, ZH. Dans ces cantons, un gain immobilier est toujours taxé via l’impôt sur les gains immobiliers – que la vente provienne de la fortune privée ou commerciale.

    • est qualifié de fortune commerciale d’un négociant en biens immobiliers. Un négociant professionnel en biens immobiliers doit s’acquitter en supplément de l’impôt fédéral direct et des charges sociales sur l’ensemble de son gain immobilier. Outre l’impôt sur les gains immobiliers, le gain en capital est donc en principe grevé d’environ 20% d’impôts et de charges supplémentaires.
 

  

Les «contre»

La détention de biens immobiliers par le biais d’une société n’en vaut généralement pas la peine dans les cas suivants:

  • Lorsque le bien immobilier est à usage propre.Dans ce cas, un loyer usuel sur le marché doit être versé à la société en tant que propriétaire du bien. Le loyer (qui fait partie des frais d’entretien) ne peut pas être déduit des impôts du locataire privé et est financé sur l’épargne soumise à l’impôt. Ce loyer est ensuite déclaré comme bénéfice par la société après déduction de toutes les charges justifiées par l’usage commercial. Si les réserves de bénéfices sont distribuées plus tard, elles seront de nouveau imposables (dividende). Dans le cadre de ces revenus locatifs, la détention du bien immobilier à usage propre par le biais d’une société présente donc généralement peu d’intérêt sur le plan fiscal. Si un loyer usuel sur le marché n’est pas versé, cela signifie que la société fournit une prestation appréciable en argent: celle-ci doit être corrigée sur le plan fiscal et soumise à l’impôt anticipé. Dans un tel cas, les créanciers hypothécaires pourraient en outre remettre en question la viabilité de l’hypothèque.
  • Lorsque le bien immobilier génère des revenus nets faibles. Si les revenus sont trop faibles, l’avantage fiscal éventuel devrait être rapidement absorbé par les coûts fixes (déclaration d’impôt supplémentaire, comptabilité etc.).

  • Autres arguments «contre»

    Si votre bien immobilier...

    • se situe dans un canton moniste et doit être revendu rapidement avec un bénéfice (voir plus haut la différence entre dualiste et moniste).
    • est transféré depuis la fortune privée. La prudence est de mise si vous détenez depuis longtemps un bien immobilier dans votre fortune privée et souhaitez le transférer dans la société de capitaux. En règle générale, il sera grevé de l’impôt sur les gains immobiliers mais aussi d’un droit de mutation éventuel (voir plus haut).
    • se situe dans un canton à faible fiscalité, mais l’actionnaire lui-même réside dans un canton à fiscalité élevée (voir exemple plus bas).
 

  

  

Exemple: bien immobilier de Madame Müller à Genève


Madame Müller réside dans le canton de Schwyz et possède un bien immobilier dans le canton de Genève. Dans ce canton, elle devrait payer des impôts sur son bien ainsi que sur tous ses revenus immobiliers en tant que personne privée. Comme Genève n’est pas spécialement avantageux sur le plan fiscal, les revenus locatifs pourraient être soumis à un impôt sur le revenu jusqu’à 40% et la valeur du bien à un impôt sur la fortune jusqu’à 1%.  

Qu’en est-il si Madame Müller détient le bien immobilier par le biais d’une société de capitaux?

  • Les revenus locatifs ne seront plus soumis qu’à un taux d’imposition des entreprises d’environ 14%, quel que soit le canton où se situe le siège de la société. Si Madame Müller se fait verser des dividendes, des taxes supplémentaires seront dues. La charge globale sur son revenu avoisinerait alors 25%. Jusque-là, la SA en vaut donc largement la peine.
  • Au niveau de l’impôt sur la fortune, Madame Müller est également gagnante. Les actions de sa société immobilière constituent des biens mobiliers. En conséquence, ces actions sont imposables dans son canton de domicile et un impôt sur la fortune de 0,15% seulement au lieu de 1% sera dû dans le canton de Schwyz qui est fiscalement avantageux. Sur ce point aussi, la différence est donc considérable.

  

L’exemple en chiffres

Hypothèse: bien immobilier d’une valeur de CHF 8 mio et revenus bruts de CHF 200’000.–

Détention privée

Détention via une société de capitaux

 

Domicile dans le canton de Schwyz

Silhouette einer weiblichen Person (Icon)

 

Pfeilspitze gegen unten (Icon)

Property in Geneva

Rendite-Immobilie, symbolisiert durch die Fassade eines Hochhauses (Icon)
   

 

 

Taux d’imposition sur le revenu

40%

Taux d’imposition sur la fortune

1.0%

Taux payé:

 

– 200’000 × 40%

80'000

– 8 mio × 1.0%

80'000

= total des impôts

160'000

Société dans le canton de Schwyz

Flussdiagramm symbolisiert die Struktur einer Kapitalgesellschaft (Icon)

 

Pfeilspitze gegen unten (Icon)

Bien immobilier à Genève

Rendite-Immobilie, symbolisiert durch die Fassade eines Hochhauses (Icon)
   

Taux d’imposition sur les bénéfices

14%

Impôt sur le capital

Prise en compte

Taux payé:

 

– 200’000 × 14%

28'000

– Dividende 172’000 × 12.5%

21'500

– 8 mio × 0.15%

12'000

= total des impôts

61'500

 

Les calculs d’impôts effectués dans le cadre de cette comparaison montrent qu’il peut valoir la peine de créer une SA immobilière.

  

Conclusion

En principe: si vous résidez dans un canton à faible fiscalité (par exemple Schwyz, Obwald ou Zoug) et détenez un bien immobilier dans un canton à fiscalité élevée (par exemple Genève, Vaud, Bâle-Ville, Berne ou Zurich), la probabilité est grande pour que la création d’une société de capitaux en vaille la peine.

  

  

  • Report d’imposition

    Avec une société immobilière, vous pouvez conserver les bénéfices et effectuer des amortissements. Vous reportez donc le paiement d’impôts, ce qui vous offre des avantages supplémentaires.

  • Impôts sur les gains immobiliers et droits de mutation

    Attention: si vous détenez votre bien immobilier depuis déjà longtemps dans votre patrimoine privé, il se pourrait que vous deviez payer des impôts sur les gains immobiliers et des droits de mutation substantiels lors du transfert dans une SA. 

  • Bien immobilier habité en propre

    Si vous occupez vous-même votre bien immobilier, la création d’une société ­de capitaux n'est pas intéressante dans la plupart des cas.

 

  

  

Avez-vous des questions?

La question de savoir si la création d’une société de capitaux en vaut la peine dans votre cas dépend de nombreux facteurs. Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller personnellement pour trouver ensemble les solutions adaptées à votre situation.

  

  

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