Steuertipps für Rendite-Immobilien: Warum sich eine AG lohnen kann

Pro

Das Halten von Immobilien über eine Gesellschaft lohnt sich tendenziell in folgenden Fällen:

• Wenn die Immobilie neu erworben wird, also nicht vom bestehenden Privatvermögen auf die Gesellschaft übertragen wird. Wird nämlich eine privat gehaltene Immobilie auf eine Kapitalgesellschaft übertragen, dürfte wie bei einem Verkauf die Grundstückgewinn- sowie allenfalls eine Handänderungssteuer sofort geschuldet sein, weil die Übertragung stets zum Marktwert zu erfolgen hat.
• Wenn die Immobilie an Dritte vermietet wird und hohe Erträge abwirft. In dem Fall schenkt die hohe Steuerprogression bei der Einkommenssteuer voll ein. Die Gewinnsteuern auf Stufe Gesellschaft sind hingegen vielfach ohne Progression ausgestaltet.

Kontra

Es lohnt sich tendenziell nicht, die Immobilie in folgenden Fällen über eine Gesellschaft zu halten:

• Wenn die Immobilie selbst genutzt wird. In diesem Fall ist der Gesellschaft als Eigentümerin der Immobilie ein marktüblicher Mietzins zu zahlen. Der Mietzins kann beim privaten Mieter steuerlich nicht in Abzug gebracht werden (Lebenshaltungskosten) und wird aus den versteuerten Ersparnissen finanziert. Dieser Mietzins wird sodann von der Gesellschaft nach Abzug aller geschäftsmässig begründeten Aufwendungen als Gewinn versteuert. Werden die Gewinnreserven später einmal ausgeschüttet, unterliegen diese erneut der Besteuerung (Dividende). Im Umfang dieser Mieterträge ist das Halten der selbstgenutzten Liegenschaft daher in aller Regel steuerlich eher nicht interessant. Wird kein marktüblicher Mietzins bezahlt, liegt eine geldwerte Leistung seitens der Gesellschaft vor, welche steuerlich zu korrigieren und mit der Verrechnungssteuer abzurechnen ist. Zudem dürften Hypothekargläubiger in einem solchen Fall die Tragbarkeit der Hypothek hinterfragen.
• Wenn die Immobilie geringe Nettoerträge abwirft. Bei zu geringen Erträgen dürfte ein allfälliger Steuervorteil rasch von den Fixkosten (zusätzliche Steuererklärung, Buchhaltung und so weiter) konsumiert werden.

Beispiel: Frau Müllers Immobilie in Genf

Frau Müller lebt im Kanton Schwyz und besitzt eine Immobilie im Kanton Genf. In letzterem müsste sie ihre Immobilie inklusive aller Immobilien-Einkünfte als Privat­person versteuern. Weil Genf nicht gerade als steuer­günstig gilt, könnten auf den Mietertrag bis zu 40% Einkommens­steuer und auf den Wert der Immobilie bis zu 1% Vermögens­steuer anfallen.

Was passiert, wenn Frau Müller die Immobilie über eine Kapital­gesellschaft hält?

• Dann fällt auf den Mietertrag nur noch ein Unternehmens-Steuer­satz von rund 14% an – unabhängig davon, wo die Gesellschaft ihren Sitz hat. Zusätzliche Abgaben fallen an, sobald Frau Müller sich eines Tages Dividenden ausschütten lässt. Die Gesamt­belastung auf ihrem Ertrag läge dann bei rund 25%. Soweit lohnt sich die AG also deutlich.
• Auch bei der Vermögens­steuer profitiert Frau Müller. Die Aktien ihrer Immobilien­gesellschaft sind bewegliches Vermögen. Entsprechend wird sie die Aktien am Wohnsitz versteuern und bezahlt im steuergünstigen Kanton Schwyz nur 0.15% statt 1% Vermögens­steuer. Ebenfalls ein beachtlicher Unterschied.

Das Beispiel in Zahlen

Bei einem angenommenen Liegenschaftswert von CHF 8 Mio. und Bruttoerträgen von CHF 200'000.- basierend auf den Steuersätzen 2024.

Die Steuerberechnungen in diesem Vergleich zeigen: Eine Immobilien AG zu gründen, kann sich auszahlen.

Zusammenfassung

Grundsätzlich gilt: Wenn Sie in einem Tief­steuer­kanton leben (etwa in Schwyz, Obwalden oder Zug) und eine Immobilie in einem Hoch­steuer­kanton besitzen (zum Beispiel Genf, Waadt, Basel-Stadt, Bern oder Zürich), ist die Wahrschein­lich­keit gross, dass sich eine Kapital­gesellschaft lohnt.

Diese Punkte sollten Sie beachten:

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Whether a corporation is worthwhile in your specific case will depend on several factors. We would be happy to advise you personally and individually, and clarify which options are available in your situation.