Investir dans l’immobilier et économiser des impôts: pourquoi une SA peut en valoir la peine

Les «pour»

La détention de biens immobiliers par le biais d’une société en vaut généralement la peine dans les cas suivants:

• Lorsque le bien immobilier est nouvellement acquis et n'est donc pas transféré depuis la fortune privée déjà constituée vers la société. En effet, si un immeuble détenu dans un patrimoine privé est transféré dans une société de capitaux, la règle qui s’applique est la même que pour une vente: un impôt sur les gains immobiliers ainsi qu’un droit de mutation éventuel sont immédiatement dus car le transfert doit toujours être effectué à la valeur de marché.
• Lorsque le bien immobilier est loué à des tiers et génère des revenus élevés. Dans ce cas, la forte progressivité des barèmes de l’impôt sur le revenu joue à plein. En revanche, les impôts sur les bénéfices au niveau de la société ne sont, le plus souvent, pas aménagés de façon progressive.

Les «contre»

La détention de biens immobiliers par le biais d’une société n’en vaut généralement pas la peine dans les cas suivants:

• Lorsque le bien immobilier est à usage propre.Dans ce cas, un loyer usuel sur le marché doit être versé à la société en tant que propriétaire du bien. Le loyer (qui fait partie des frais d’entretien) ne peut pas être déduit des impôts du locataire privé et est financé sur l’épargne soumise à l’impôt. Ce loyer est ensuite déclaré comme bénéfice par la société après déduction de toutes les charges justifiées par l’usage commercial. Si les réserves de bénéfices sont distribuées plus tard, elles seront de nouveau imposables (dividende). Dans le cadre de ces revenus locatifs, la détention du bien immobilier à usage propre par le biais d’une société présente donc généralement peu d’intérêt sur le plan fiscal. Si un loyer usuel sur le marché n’est pas versé, cela signifie que la société fournit une prestation appréciable en argent: celle-ci doit être corrigée sur le plan fiscal et soumise à l’impôt sur les revenus (en règle générale, au taux correspondant à l’actionnaire dit « qualifié ».Ceci, tant à l’IFD qu’à l’ICC. Dans un tel cas, les créanciers hypothécaires pourraient en outre remettre en question la viabilité de l’hypothèque.
• Lorsque le bien immobilier génère des revenus nets faibles. Si les revenus sont trop faibles, l’avantage fiscal éventuel devrait être rapidement absorbé par les coûts fixes (déclaration d’impôt supplémentaire, comptabilité etc.).

Exemple: bien immobilier de Madame Müller à Genève

Madame Müller réside dans le canton de Schwyz et possède un bien immobilier dans le canton de Genève. Dans ce canton, elle devrait payer des impôts sur son bien ainsi que sur tous ses revenus immobiliers en tant que personne privée. Comme Genève n’est pas spécialement avantageux sur le plan fiscal, les revenus locatifs pourraient être soumis à un impôt sur le revenu jusqu’à 40% et la valeur du bien à un impôt sur la fortune jusqu’à 1%.

Qu’en est-il si Madame Müller détient le bien immobilier par le biais d’une société de capitaux?

• Les revenus locatifs ne seront plus soumis qu’à un taux d’imposition des entreprises d’environ 14%, quel que soit le canton où se situe le siège de la société. Si Madame Müller se fait verser des dividendes, elle serait imposée sur les revenus (au taux d’un actionnaire dit « qualifié ») tant à l’IFD qu’à l’ICC. La charge globale sur son revenu avoisinerait alors 25%. Jusque-là, la société anonyme en vaut donc largement la peine.
• Au niveau de l’impôt sur la fortune, Madame Müller est également gagnante. Les actions de sa société immobilière constituent des biens mobiliers. En conséquence, ces actions sont imposables dans son canton de domicile et un impôt sur la fortune de 0,15% seulement au lieu de 1% sera dû dans le canton de Schwyz. Sur ce point aussi, la différence est donc considérable.

L’exemple en chiffres

Hypothèse: bien immobilier d’une valeur de CHF 8 mio et revenus bruts de CHF 200’000.– sur la base des taux d'imposition de 2024.

Les calculs d’impôts effectués dans le cadre de cette comparaison montrent qu’il peut valoir la peine de créer une SA immobilière.