Impôt sur les gains immobiliers en cas de vente: règles et exceptions
Publié le 17.05.2024 HAEC
Conseils de l’expert en fiscalité en cas de vente et d’achat d’un bien immobilier
Vous avez la chance de pouvoir vendre votre résidence principale en réalisant un bénéfice? Un impôt dit «impôt sur les gains immobiliers» est dû sur ce gain. La bonne nouvelle: si vous investissez votre gain dans un nouveau logement de même usage en Suisse, cet impôt peut être reporté dans la plupart des cas. Toutefois, un report d’impôt n’est pas un cadeau fiscal. C’est la raison pour laquelle il vaut la peine de connaître les règles et les exceptions en vigueur.
Le contenu suivant s’adresse aux personnes privées ayant leur domicile fiscal en Suisse.
Impôt sur les gains immobiliers en cas d’aliénation d’un bien immobilier faisant partie de la fortune privée d’un contribuable
Lorsqu’un bien immobilier est aliéné et permet de dégager un bénéfice, l’impôt dit « impôt sur les gains immobiliers » est dû à l’autorité fiscale cantonale. Il est cependant parfois perçu aussi bien par les communes que par le canton (BE, OW, FR, BS, SH, GR, JU). Dans les cantons de ZH et de ZG, seules les communes prélèvent cet impôt.
Cet impôt peut, dans certaines circonstances, être différé lorsque les règles et les exceptions qui régissent l’imposition sur les gains immobiliers sont appliquées judicieusement. Toutefois, un report d’imposition ne constitue en aucun cas un cadeau fiscal.
Ainsi, l’imposition n’a pas lieu immédiatement, mais est différée jusqu’à la prochaine aliénation imposable. Par conséquent, lorsqu’un immeuble a été acquis par le biais d’une aliénation avec report de l’imposition, c’est le prix de la dernière aliénation ayant donné lieu à un impôt qui vaut comme prix d’acquisition.
Le canton de Genève prévoit une exception en prélevant immédiatement l’impôt, qui est ensuite remboursé. Il redeviendra exigible lors de l’aliénation de l’immeuble de remplacement.
Les reports de l’imposition sont admis pour des raisons diverses, notamment en cas d’aliénation de l’habitation (maison ou appartement) ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l’aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai approprié, à l’acquisition ou à la construction en Suisse d’une habitation servant au même usage.
Un report de l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers est possible dans le cas d’un bien immobilier ayant durablement et exclusivement servi au propre usage du propriétaire. Si vous vendez votre appartement de vacances ou un immeuble de rendement, la loi ne prévoit pas de report.
Il est déterminant d’acquérir un nouveau bien servant au même usage que le bien aliéné. Il doit être acquis ou construit en Suisse.
Lorsqu’un gain immobilier est réalisé lors de l’aliénation d’une habitation ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l’aliénateur, le produit ainsi réalisé doit, en règle générale, être utilisé dans un délai approprié (en principe, un délai de deux à quatre ans selon les cantons) entre la vente de l’ancien bien et l’acquisition du bien de remplacement, pour l’acquisition ou à la construction en Suisse d’une habitation servant au même usage. Pour que l’impôt soit reporté, l’acquéreur doit généralement vendre son ancien bien dans un délai d’un ou deux ans.
Une exception est appliquée dans le canton de Genève. En effet, l’art. 85 al. 2 de la Loi générale sur les contributions publiques (état au 1er novembre 2022) octroie un délai de 5 ans maximum entre les deux opérations afin d’utiliser le produit de la vente pour acquérir un bien de remplacement. En outre, selon la pratique actuelle genevoise, l’acquéreur doit vendre son ancien bien dans un délai de 18 mois.
En cas de changement de canton, il est important de rappeler que le canton souverain quant au prélèvement de l’impôt différé sur les gains immobiliers ne sera pas le canton de départ mais toujours le canton d’arrivée. Cette règle a une nouvelle fois été confirmée par le Tribunal fédéral dans un arrêt récent1.
1 Arrêt du Tribunal fédéral 2C_70/2017 du 28 septembre 2017
Gain immobilier imposable
Le gain immobilier imposable est le bénéfice net provenant de l’aliénation du bien immobilier.
Le bénéfice résulte de la différence entre les coûts d’investissement et le produit de l’aliénation, diminué des déductions autorisées par la loi. Les déductions autorisées peuvent varier selon le canton. En principe, peuvent être déduits du bénéfice les investissements générant une valeur ajoutée au bien immobilier, les frais de notaire, le droit de mutation ou les commissions de courtage.
La durée de possession est notamment prise en considération et est, en principe, soumise à un taux dégressif.
Par exemple, le canton de Vaud prévoit actuellement un barème d’impôt dégressif en fonction des années de possession. Pour information, les années d’occupation prouvées par le contribuable comptent double. Ci-dessous, voici le barème précité:
| DURÉE 1–10 ANS | TAUX | DURÉE 11–20 ANS | TAUX | DURÉE 21+ ANS | TAUX |
| Jusqu’à 1 an | 30% | 10 ans - 11 ans | 14% | 20 ans - 21 ans | 9% |
| 1 an - 2 ans | 27% | 11 ans - 12 ans | 14% | 21 ans - 22 ans | 9% |
| 2 ans - 3 ans | 24% | 12 ans - 13 ans | 13% | 22 ans - 23 ans | 8% |
| 3 ans - 4 ans | 22% | 13 ans - 14 ans | 13% | 23 ans - 24 ans | 8% |
| 4 ans - 5 ans | 20% | 14 ans - 15 ans | 12% | dès 24 ans | 7% |
| 5 ans - 6 ans | 18% | 15 ans - 16 ans | 12% | ||
| 6 ans - 7 ans | 17% | 16 ans - 17 ans | 11% | ||
| 7 ans - 8 ans | 16% | 17 ans - 18 ans | 11% | ||
| 8 ans - 9 ans | 15% | 18 ans - 19 ans | 10% | ||
| 9 ans - 10 ans | 15% | 19 ans - 20 ans | 10% |
Quant au canton de Genève, les années de possession sont considérées selon un barème d’impôt dégressif:
| DURÉE | TAUX | DURÉE | TAUX | DURÉE | TAUX |
| moins de 2 ans | 50% | d'au moins 6 ans | 20% | d'au moins 10 ans | 10% |
| d'au moins 2 ans | 40% | d'au moins 8 ans | 15% | d'au moins 25 ans | 0% |
| d'au moins 4 ans | 30% |
Qui est redevable de l’impôt : le vendeur ou l’acheteur ?
Le vendeur est redevable de l’impôt s’il réalise un bénéfice sur la vente. Si le vendeur ne paie pas l’impôt sur les gains immobiliers, les autorités fiscales peuvent inscrire une hypothèque légale au registre foncier et demander le montant de la facture impayée au nouveau propriétaire.
Afin d’éviter ce type de litige, les contrats d’achat immobilier stipulent en règle générale et par écrit que le vendeur est redevable de l’impôt sur les gains immobiliers ou garantit au moins son règlement d’une autre manière, par exemple au moyen d’une garantie bancaire. L’impôt est dans la plupart des cas décompté directement du prix de vente. Cela signifie que l’acheteur doit transférer l’ensemble du prix de vente auprès du notaire chargé de la transaction immobilière. En principe, le notaire provisionne l’impôt estimé et s’occupe d’acquitter l’impôt sur les gains immobiliers auprès de l’administration fiscale lorsque celle-ci aura établi le décompte fiscal. Le notaire rembourse ensuite l’éventuelle dette hypothécaire due au créancier hypothécaire. Enfin, le solde sera versé au vendeur.
Gain immobilier immédiatement imposable lors de la vente d’un bien immobilier, acquisition d’un bien de remplacement et éventuel report d’imposition
Exemple pratique:
| Exemple 1 | Exemple 2 | Exemple 3 | |
| DONNÉES D’INVESTISSEMENT | MONTANT | MONTANT | MONTANT |
| Prix d'achat | 900 000 CHF | 900 000 CHF | 900 000 CHF |
| value1 | 150 000 CHF | 150 000 CHF | 150 000 CHF |
| Total | 1 050 000 CHF | 1 050 000 CHF | 1 050 000 CHF |
| DONNÉES DE VENTE | MONTANT | MONTANT | MONTANT |
| Prix de vente | 1 400 000 CHF | 1 400 000 CHF | 1 400 000 CHF |
| Commission de courtage2 | 42 000 CHF | 42 000 CHF | 42 000 CHF |
| Total | 1 358 000 CHF | 1 358 000 CHF | 1 358 000 CHF |
| GAINS IMMOBILIERS | MONTANT | MONTANT | MONTANT |
| Gain net | 308 000 CHF | 308 000 CHF | 308 000 CHF |
| Total | 308 000 CHF | 308 000 CHF | 308 000 CHF |
| DONNÉES D’INVESTISSEMENT DU BIEN DE REMPLACEMENT | MONTANT | MONTANT | MONTANT |
| Prix d'achat | 1 600 000 CHF | 1 250 000 CHF | 1 100 000 CHF |
| Total | 1 600 000 CHF | 1 250 000 CHF | 1 100 000 CHF |
| Gain immédiatement imposable | 0 CHF | 108 000 CHF | 258 000 CHF |
| Report d'imposition suite au remploi | 308 000 CHF | 200 000 CHF | 50 000 CHF |
1 notamment travaux à plus-value réalisés additionnés au prix d'achat
2 notamment commission de courtage déductible du prix de vente
En conclusion
Lorsque la réalisation d’un bien immobilier est envisagée, le soutien d’un conseiller fiscal est fortement encouragé afin de déterminer l’impôt sur les gains immobiliers. Le cas échéant, s’il est dû immédiatement ou peut être reporté totalement ou partiellement jusqu’au moment de l’aliénation du bien acquis en remplacement.
Conseil Fiscal
Les écueils fiscaux sont très fréquents. Les contribuables, directement confrontés aux autorités fiscales, ne sont pas tous en mesure de défendre leurs intérêts. Nos experts en fiscalité traitent directement avec les autorités de toutes les questions fiscales suisses et peuvent, si nécessaire, obtenir des accords fiscaux à caractère contraignant pour les parties concernées.
N’hésitez pas à nous contacter sans engagement pour analyser votre situation fiscale avec nos experts.
Publié le 17.05.2024 HAEC
À PROPOS DES L'AUTEURS
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