Schuldenabzug bei Liegenschaften: Regeln & Ausnahmen
Publiziert am 25.10.2023 MESZ
Besitzen Sie eine Liegenschaft in einem anderen Kanton und haben Schulden darauf? Dann könnten Sie von diesem Expertentipp profitieren. Erfahren Sie in diesem Artikel, nach welchen Regeln Liegenschaften ausserhalb des Wohnkantons besteuert werden und wie Sie allenfalls Steuern sparen können.
Wenn Sie eine Liegenschaft in einem anderen Kanton besitzen, sind Sie grundsätzlich auch dort steuerpflichtig. Deshalb müssen Sie dort auch eine Steuererklärung einreichen. Oftmals reicht eine Kopie Ihrer Steuererklärung vom Hauptwohnsitz aus. Wenn Sie in diesem Kanton keine weiteren Vermögenswerte besitzen, beschränkt sich die Steuerpflicht ausschliesslich auf diese Liegenschaft.
Welche Steuern zahle ich im Liegenschaftskanton?
Im Liegenschaftskanton müssen Sie sowohl die Vermögenssteuer als auch die Steuer auf die Liegenschaftserträge bezahlen.
- Die Vermögenssteuer wird auf der Grundlage des Steuerwertes Ihrer Liegenschaft und Ihres weltweiten Nettovermögens festgelegt. Je höher Ihr Vermögen ist, desto höher ist auch der progressiv gestaffelte Steuersatz.
- Darüber hinaus müssen Sie auch die Erträge aus Ihrer Liegenschaft im entsprechenden Kanton versteuern. Diese werden von der Einkommenssteuer erfasst. Für die Berechnung des Satzes wird erneut das weltweite Reineinkommen herangezogen. Einige Kantone erheben zudem eine Liegenschaftssteuer, die oft einem Promille des Steuerwerts entspricht.
Bei vermieteten Liegenschaften hingegen wird der tatsächlich erzielte Mietertrag besteuert. Bei Vorzugsmieten, zum Beispiel an nahe Verwandte oder gute Freunde, sollte der Mietzins nicht unter der Hälfte des Eigenmietwerts liegen. Zudem sollte geprüft werden, ob eine Schenkungssteuer anfallen könnte. Besitzen Sie eine selbstbewohnte Liegenschaft, so gelten folgende Regeln.
Steuertipp bei Liegenschaften ausserhalb des Wohnkantons
Tipp: Schulden- und Schuldzinsen verlegen
Auch Schulden und Schuldzinsen können unter bestimmten Bedingungen in der Schweiz abgezogen werden. Der Abzug erfolgt proportional zur Verteilung der Aktiven, unabhängig davon, wo die Schulden anfallen. Es spielt keine Rolle, ob die Schulden aus einer Hypothek, einem Lombardkredit, Kreditkarten, Steuerschulden oder einer sonstigen Darlehensschuld bestehen. Das Prinzip der Schulden- und Schuldzinsenverlegung gilt auch für Liegenschaften im Ausland oder für Personen, die im Ausland wohnen und in der Schweiz eine Liegenschaft besitzen, wobei hier zusätzliche Besonderheiten berücksichtigt werden müssen.
Ebenfalls spannend: Werterhaltende Unterhaltskosten abziehen
Um die Steuerlast zu reduzieren, können bestimmte Kosten objektmässig abgezogen werden. Hierbei handelt es sich um werterhaltende Liegenschaftsunterhaltskosten wie Heizungserneuerungen oder Boilerentkalkungen. Diese Kosten reduzieren den steuerbaren Liegenschaftsertrag vor Ort. Besitzer von Liegenschaften profitieren dabei von der sogenannten «Wechselpauschale»: Jedes Jahr kann zwischen einer Pauschale von 10 bis 20 Prozent des Mieteinkommens oder den tatsächlichen Kosten gewählt werden. Dies gilt zumindest für private Eigentumswohnungen oder Häuser, die nicht hauptsächlich geschäftlich genutzt werden.
Hinweis: Wertvermehrende Investitionen, wie zum Beispiel der Bau eines Wintergartens oder Swimming-Pools, können nicht als Unterhaltskosten abgezogen werden. Stattdessen gelten sie als Anlagekosten und können nur beim Verkauf der Liegenschaft abgeschrieben werden. Es ist daher wichtig, diese Rechnungen sorgfältig aufzubewahren, damit man die Kosten zu einem späteren Zeitpunkt abziehen kann.
Praxisbeispiel zur Berechnung
- Sie wohnen im Kanton Zürich und verfügen über ein weltweites Bruttogesamtvermögen von CHF 3 Millionen. Hierzu zählt auch die Liegenschaft im Kanton Graubünden, die einen Steuerwert von CHF 1 Million aufweist.
- In diesem Szenario liegen ein Drittel Ihrer Aktiven im Liegenschaftskanton und zwei Drittel im Wohnsitzkanton. Damit können Sie auch nur einen Drittel Ihrer gesamten Schulden und Schuldzinsen im Liegenschaftskanton in Abzug bringen.
- Angenommen, Ihre einzige Schuld ist eine Hypothek von CHF 600 000 mit einem Zinssatz von 2 Prozent auf der Liegenschaft im Kanton Graubünden.
- In diesem Fall können Sie im Kanton Graubünden eine Schuld von CHF 200 000 und Schuldzinsen von CHF 4000 zum Abzug bringen – also jeweils einen Drittel Ihrer gesamten Schulden und Schuldzinsen. Der Rest wird am Hauptwohnsitz abgezogen.
Die Besteuerung von Liegenschaften in der Schweiz ist ein komplexes Thema, insbesondere wenn sich diese in verschiedenen Kantonen befinden. Eine sorgfältige und frühzeitige Planung kann sich also lohnen. Unsere Experten stehen Ihnen bei Schweizer Steuerfragen zur Verfügung und unterstützen Sie dabei, Ihre persönliche Steuersituation zu optimieren.
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