In Immobilien investieren und Steuern sparen: Warum sich eine AG lohnen kann

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24.06.2021 von Claude Frosio Lesezeit: 2 Minute(n)

Betrachten Sie Ihre Immobilie als Investment? Dann könnte es sich lohnen, wenn Sie diese nicht in Ihrem privaten Vermögen halten, sondern über eine Kapital­gesellschaft. Wichtigstes Kriterium ist, in welchem Kanton Sie leben beziehungs­weise wo die Immobilie steht.

 

Im Idealfall sparen Sie bei der Einkommens- und der Vermögenssteuer

Wenn Sie eine Rendite-Immobilie besitzen oder erwerben wollen, können Sie unter Umständen Steuern sparen, indem Sie eine Kapital­gesellschaft gründen. Wie das funktioniert, lässt sich einfach anhand eines Beispiels aufzeigen.

Unser Beispiel: Frau Müllers Immobilie

Frau Müller lebt im Kanton Schwyz und besitzt eine Immobilie im Kanton Genf. In letzterem müsste sie ihre Immobilie inklusive aller Immobilien-Einkünfte als Privat­person versteuern. Weil Genf nicht gerade als steuer­günstig gilt, könnten auf den Mietertrag bis zu 40% Einkommens­steuer und auf den Wert der Immobilie bis zu 1% Vermögens­steuer anfallen.

Was passiert, wenn Frau Müller die Immobilie über eine Kapital­gesellschaft hält?

  • Dann fällt auf den Mietertrag nur noch ein Unternehmens-Steuer­satz von rund 14% an – unabhängig davon, wo die Gesellschaft ihren Sitz hat. Zusätzliche Abgaben fallen an, sobald Frau Müller sich eines Tages Dividenden ausschütten lässt. Die Gesamt­belastung auf ihrem Ertrag läge dann bei rund 25%. Soweit lohnt sich die AG also deutlich.
  • Auch bei der Vermögens­steuer profitiert Frau Müller. Die Aktien ihrer Immobilien­gesellschaft sind bewegliches Vermögen. Entsprechend wird sie die Aktien am Wohnsitz versteuern und bezahlt im steuergünstigen Kanton Schwyz nur 0.15% statt 1% Vermögens­steuer. Ebenfalls ein beachtlicher Unterschied.

 

Das Beispiel in Zahlen

Bei einem angenommenen Liegenschafts­wert von CHF 8 Mio. und Bruttoerträgen von CHF 200’000.–

Privat gehalten

Über Kapitalgesellschaft gehalten

 
Wohnsitz in Schwyz Silhouette einer weiblichen Person (Icon)
  Pfeilspitze gegen unten (Icon)
Immobilie in Genf Rendite-Immobilie, symbolisiert durch die Fassade eines Hochhauses (Icon)
   
   
Einkommens­steuersatz 40%
Vermögens­steuersatz 1.0%
– 200’000 × 40% 80’000
– 8 Mio. × 1.0% 80’000
= Total Steuern 160’000
Flussdiagramm symbolisiert die Struktur einer Kapitalgesellschaft (Icon) Gesellschaft in Schwyz
Pfeilspitze gegen unten (Icon)  
Rendite-Immobilie, symbolisiert durch die Fassade eines Hochhauses (Icon) Immobilie in Genf
   
Gewinnsteuersatz 14%
Kapitalsteuer Anrechnung
– 200’000 × 14% 28’000
– Dividende 172’000 × 12.5% 21’500
– 8 Mio. × 0.15% 12’000
= Total Steuern 61’500
 

Die Steuerberechnungen in diesem Vergleich zeigen: Eine AG zu gründen, kann sich auszahlen.

 

Wann lohnt sich eine Kapitalgesellschaft?

Grundsätzlich gilt: Wenn Sie in einem Tief­steuer­kanton leben (etwa in Schwyz, Obwalden oder Zug) und eine Immobilie in einem Hoch­steuer­kanton besitzen (zum Beispiel Genf, Waadt, Basel-Stadt, Bern oder Zürich), ist die Wahrschein­lich­keit gross, dass sich eine Kapital­gesellschaft lohnt.

 

Diese Punkte sollten Sie beachten:

 

  • Steueraufschub

    Mit einer Immobilien-Gesellschaft können Sie Gewinne einbehalten und Abschreibungen tätigen. Damit schieben Sie Steuern auf, was Ihnen zusätzliche Vorteile bietet.

  • Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern

    Achtung: Falls Sie Ihre Immobilie schon lange im Privat­eigentum halten, könnte es sein, dass Sie beim Übertrag in eine AG substanzielle Grundstück­gewinn- und Hand­änderungs­steuern bezahlen müssen.

  • Selbstbewohnte Immobilien

    Wenn Sie die Immobilie als Eigenheim bewohnen, lohnt sich die Gründung einer Kapital­gesellschaft in den meisten Fällen nicht.

 

 

 

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Ob sich in Ihrem Fall eine Kapital­gesellschaft lohnt, hängt von vielen Faktoren ab. Gerne beraten wir Sie persönlich und individuell und klären ab, welche Lösungen sich in Ihrer Situation anbieten.

 

 

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